中新经纬8月22日电 题：“调规再出让”破解供需错配
作者 曹晶晶 中指研究院指数研究部总经理
今年以来，核心城市土地市场保持较高热度。一季度，北京、杭州、成都等城市地价屡创新高，二季度，多地拍出高溢价地块。进入下半年，房企继续在核心城市积极扩充土地储备，7月上海、深圳、苏州、南京等地均刷新城市或区域地价纪录。与此同时，市场出现部分“调规再出让”地块，政府通过降低容积率、降低商业比例等方式提升土地价值，获得市场认可。
中指研究院数据显示，2025年截至8月17日，300城土地出让金同比增长23.3%。从各线城市表现来看，一、二线城市加大核心区地块供应，虽然推出面积整体同比下降，但成交面积和土地出让金同比均增长，其中土地出让金同比增幅均超30%，一线城市增幅超40%。溢价率方面，一、二线城市住宅用地平均溢价率均在10%以上，显著高于三、四线城市。
此外，多地流拍及收储地块通过“调规”实现再出让，获市场认可。地块“调规”主要通过降低容积率、减少商业比例、放宽计容规则等方式增加项目价值。目前土地“调规再出让”主要分为两类：一类是地块此前遭遇“流拍”，通过调规可以增加地块吸引力，使其顺利出让。另一类主要是收储地块，今年以来多地专项债收购存量闲置土地取得一定进展，政府收回地块预计将通过调规后重新进入市场。根据“收回收购的土地原则上当年不再用于房地产开发供应”的政策要求，多数收储地块预计将在未来几年逐步入市。
土地调规可解决“商办过剩、住宅错配”的结构性失衡，也可降低房企开发强度、减轻资金压力，有助于稳定市场。政策端来看，中央层面已将“盘活存量土地和商办用房”作为房地产重要政策方向，自然资源部明确允许“依法调整规划条件”，为政策执行提供操作指南。市场端来看，根据中指研究院数据，7月末重点50城新房可售库存出清周期仍在20个月左右，市场仍面临一定去化压力，与此同时，“好房子”项目普遍实现较好去化，表明改善性住房需求仍有空间，地块通过适当调规可以更加适应当下购房需求趋势，有助于推动市场持续企稳向好。(中新经纬APP)
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